قبل أن تُفرغ عقاراً بالبيع أو تشتريه، تواجهك عبارة قد تبدو غامضة: «سجّل التصرف العقاري وسدد الضريبة». ومن لا يعرف الخطوات قد يتأخر إفراغه، أو يدفع أكثر مما عليه، أو يغفل عن إعفاء يستحقه. والحقيقة أن الإجراء إلكتروني بالكامل عبر بوابة خاصة تتبع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، ويسبق الإفراغ في وزارة العدل.
في هذا الدليل نشرح ما هي ضريبة التصرفات العقارية، ومن يدفعها، وكيف تسجل التصرف في البوابة وتسدد، وكيف يستفيد المواطن من إعفاء المسكن الأول، وأبرز الحالات المستثناة، والغرامات المعلنة، وكيف تعدّل الطلب أو تلغيه. وما لم تذكره المصادر الرسمية التي اطلعنا عليها نكتبه «غير مذكور» دون تخمين، وهذا يشمل مدة معالجة الطلب والرسوم الإضافية غير الضريبة. ومصدرنا الأساسي دليلان رسميان صادران عن الهيئة: الدليل المبسط لضريبة التصرفات العقارية (النسخة السادسة مايو 2026) ودليل المستخدم لبوابة التصرفات العقارية.
ما ضريبة التصرفات العقارية؟
بحسب الدليل المبسط للهيئة، هي ضريبة بنسبة 5% تُفرض على التصرفات العقارية التي تشمل:
- البيع.
- الوصية.
- التأجير التمويلي.
- الإجارة المنتهية بالتملك.
- عقود الانتفاع طويلة الأمد التي تزيد مدتها على 50 عاماً.
وتُحسب الضريبة على قيمة العقار المتفق عليها بين البائع والمشتري، على ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة وقت التصرف. وبدأ تطبيقها في 4 أكتوبر 2020 مع إعفاء توريد العقارات من ضريبة القيمة المضافة. ثم صدر نظام ضريبة التصرفات العقارية بمرسوم ملكي ودخل حيز النفاذ في 10 أبريل 2025 بحسب الدليل نفسه.
من يدفع الضريبة؟
بحسب الدليل المبسط، يُسددها البائع إلزامياً قبل الإفراغ أو أثناءه، والمخالفات تقع على البائع وهو المسؤول عن سداد الضريبة إلى الهيئة. ويكون المشتري مسؤولاً بالتضامن إذا ثبت للهيئة أنه كان سبباً في عدم سداد الضريبة.
ولا يعني هذا أن الاتفاق بينكما على من يتحمل المبلغ ممنوع، لكن المسؤولية النظامية أمام الهيئة تبقى على البائع بحسب الدليل. وتفاصيل العقود الخاصة بينكما خارج نطاق المصادر التي اطلعنا عليها.
ما بوابة التصرفات العقارية؟
بحسب دليل المستخدم، هي بوابة تتيح للأفراد والمنشآت تسجيل التصرف العقاري قبل الإفراغ أو توثيق العقد، والتأكد من استحقاق الضريبة وسدادها إلكترونياً. وتتيح البوابة:
- تسجيل التصرفات على العقارات بأنواعها: سكنية وتجارية وصناعية وزراعية واستثمارية.
- استخدام الأفراد والشركات والجهات الحكومية والوكلاء والمفوضين.
- متابعة الطلبات وتعديلها أو إلغاءها.
- الاستعلام عن الفواتير.
- الربط مع جهات حكومية منها وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.
وتذكر الصفحة الرسمية ثلاثة مسارات للتوثيق: مسار وزارة العدل، ومسار توثيق التصرف للحالات الأخرى، ومسار الشركة الوطنية للتسجيل العيني.
ما الذي تحتاجه قبل البدء؟
بحسب دليل المستخدم:
- حساب في النفاذ الوطني الموحد، للأفراد.
- الرقم المميز للمنشأة المسجلة لدى الهيئة، للشركات والمؤسسات والجهات الحكومية.
- رقم جوال مسجل في النفاذ لاستلام رمز التحقق.
- بيانات الحساب البنكي: رقم هوية صاحب الحساب والآيبان واسمه واسم البنك، وتُطلب عند إنشاء الحساب في البوابة.
- بيانات العقار والبائع والمشتري وتاريخ التصرف ومبلغه.
- لمن يطلب الاستثناء: المستندات الداعمة للحالة المستثناة.
خطوات إنشاء حساب الأفراد
بحسب دليل المستخدم:
- ادخل إلى بوابة التصرفات العقارية عبر الرابط الوارد في نهاية المقال.
- سجل الدخول بالنفاذ الوطني الموحد.
- أدخل رمز التحقق المرسل إلى جوالك المسجل في النفاذ.
- أدخل بياناتك الأساسية: نوع الهوية ورقمها والاسم والجنس والجنسية وتاريخ الميلاد.
- أضف بيانات التواصل: رقم الجوال والبريد الإلكتروني، ثم رمز التحقق من الجوال.
- أضف بيانات حسابك البنكي.
- راجع الملخص ووافق على الشروط والأحكام ليُنشأ الحساب.
أما حساب الشركات فيتم بالرقم المميز للمنشأة مع رمز يصل إلى الجوال المسجل في الهيئة وإضافة بيانات المفوض.
خطوات تسجيل تصرف عقاري خاضع للضريبة
بحسب دليل المستخدم:
- ادخل إلى البوابة وسجل الدخول بالنفاذ أو بالرقم المميز للمنشأة.
- اختر «تسجيل عقار» وحدد نوع المتصرف: ورثة أو المتصرف بنفسه أو وكيل عن ورثة أو وكيل عن فرد أو أفراد.
- اختر مسار التوثيق: وزارة العدل أو الحالات الأخرى أو الشركة الوطنية للتسجيل العيني.
- اختر نوع التصرف وأدخل بيانات العقار.
- أدخل رمز التحقق من الجوال.
- تأكد من بيانات البائع أو عدّلها ثم أضف بيانات المشتري.
- حدد تاريخ التصرف ومبلغ العقار.
- ستصدر فاتورة بمبلغ الضريبة المستحقة.
كيف تسدد الفاتورة؟
بحسب دليل المستخدم، يتم السداد عبر نظام «سداد» من جميع القنوات المصرفية في المملكة، في تاريخ التوثيق لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد أو قبله. وتذكر الهيئة أنه إذا كانت قيمة الضريبة أقل من 20 ألف ريال فالدفع عن طريق «مدى»، وإذا زادت على 20 ألف ريال فالدفع عن طريق «سداد».
ولا تُقبل عملية الإفراغ في وزارة العدل دون تسجيل التصرف في الهيئة بحسب الدليل المبسط. وإن أردت التأكد من فاتورتك فاستخدم أيقونة «الاستعلام عن الفاتورة» وأدخل الرقم المرجعي للطلب أو رقم الفاتورة أو التاريخ أو المبلغ.
إعفاء المسكن الأول للمواطن
بحسب الدليل المبسط ودليل المستخدم، يُعفى المواطنون من ضريبة التصرفات العقارية عن مسكنهم الأول حتى مليون ريال، فتتحمل الدولة الضريبة عن هذا الجزء، ولا تُحسب الضريبة إلا على المبلغ الزائد على المليون. ويشترط الحصول على شهادة الإعفاء من وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.
وخطوات البائع في البوابة:
- التأكد من أن المشتري أصدر شهادة المسكن الأول قبل تسجيل التصرف.
- تسجيل الدخول واختيار نوع العقار: سكني.
- اختيار طبيعة المسكن: فيلا أو دبلوكس أو شقة أو دور.
- إدخال رقم هوية المشتري ليتحقق النظام من حصوله على الشهادة.
- تحديد تاريخ التصرف ومبلغ العقار.
- تقديم الطلب.
مثال توضيحي من عندنا للتبسيط: عقار بيع بمليون ومئتي ألف ريال لمواطن عن مسكنه الأول، فتُحسب الضريبة بنسبة 5% على المئتي ألف الزائدة فقط. أما شروط الحصول على شهادة المسكن الأول نفسها فتتبع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان وهي غير مذكورة هنا.
أبرز الحالات المستثناة من الضريبة
بحسب دليل المستخدم، من الحالات المستثناة:
- التصرف في العقار عند قسمة التركة أو توزيعها.
- التصرف دون مقابل لوقف ذري أو خيري أو لجمعية خيرية مرخصة.
- نقل العقار إلى جهة حكومية أو جهات ذات نفع عام.
- نزع الملكية للمنفعة العامة.
- الهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة بشرط ألا يعيد المتصرف له التصرف بالهبة لمن لا يشمله الاستثناء خلال ثلاث سنوات من توثيقها.
- التصرف بموجب وصية شرعية موثقة.
- تقديم العقار حصة عينية في رأس مال شركة بشروط منها عدم التصرف في الحصص المقابلة خمس سنوات.
وتنبه الهيئة إلى أن بيع الورثة للعقار بعد توزيع التركة خاضع للضريبة. وتطلب في الحالات المستثناة تسجيل التصرف في البوابة أيضاً قبل الإفراغ للحصول على ما يفيد الاستثناء، فلن تُقبل عملية الإفراغ دون التسجيل. وقائمة الحالات في الأدلة أطول من ذلك، فارجع إليها قبل البيع.
خطوات تسجيل تصرف مستثنى
- سجل الدخول إلى البوابة بالنفاذ أو الرقم المميز.
- اختر «تسجيل عقار» وحدد نوع المتصرف ومسار التوثيق.
- حدد نوع الحالة المستثناة.
- أرفق المستندات الداعمة للاستثناء.
- اختر نوع التصرف وأدخل بيانات العقار وبيانات الطرفين.
- حدد تاريخ التصرف ومبلغه وقدّم الطلب.
الغرامات المعلنة
بحسب الدليل المبسط للتصرفات المبرمة بعد 10 أبريل 2025:
- غرامة تأخير عن السداد بمقدار 2% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، بحد أقصى 50% من قيمة الضريبة غير المسددة.
- غرامة إضافية بمقدار 1% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه إذا عدّلت الهيئة قيمة الضريبة المستحقة، ويبدأ احتسابها بعد مرور ثلاثين يوماً من تاريخ الإشعار بالتعديل.
- غرامة مخالفة أحكام النظام لا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة أو 50 ألف ريال أيهما أكبر.
- عقوبة التهرب الضريبي غرامة مالية لا تتجاوز ثلاثة أمثال قيمة الضريبة محل التهرب.
وللتصرفات المبرمة قبل سريان النظام معاملة خاصة في الدليل المبسط، وتفاصيلها طويلة فارجع إلى الدليل إن كانت صفقتك قديمة.
تعديل الطلب وإلغاؤه
بحسب دليل المستخدم:
- التعديل: افتح طلبات التصرف العقاري واضغط «الإجراءات» ثم «إجراء تعديل طلب» وابدأ التعديل ثم قدّم الطلب. ولا يمكن التعديل إذا كان هناك طلب فحص على التصرف في مرحلة المعالجة، ولا يمكن تعديل بيانات مقدم الطلب أو نوعه.
- الإلغاء: حدد الطلب واضغط «الإجراءات» ثم «إلغاء الطلب» وأدخل سبب الإلغاء والملاحظات والمرفقات إن وجدت.
وللاعتراض على الضريبة تفتح «الخدمات الإلكترونية» في الموقع ثم «ضريبة التصرفات العقارية» بحسب الدليل، وتفاصيل شروط الاعتراض ومدته غير مذكورة هنا.
كيف تتواصل مع الهيئة؟
بحسب الدليل المبسط: الرقم 19993 لأي استفسار عن معاملة خاضعة للنظام، وموقع الهيئة zatca.gov.sa. وقد تتغير القنوات فتأكد منها من الموقع الرسمي.
أخطاء شائعة
- الاعتقاد بأن المشتري وحده يدفع الضريبة نظاماً، والدليل يجعل البائع هو المسؤول.
- محاولة الإفراغ في وزارة العدل قبل تسجيل التصرف في بوابة الهيئة.
- تسجيل مبلغ أقل من القيمة السوقية العادلة.
- نسيان استخراج شهادة المسكن الأول قبل تسجيل البيع.
- الظن أن بيع الوارث للعقار بعد القسمة مستثنى، وهو خاضع للضريبة.
- التأخر في السداد بعد صدور الفاتورة، فتتراكم غرامة 2% شهرياً.
- دفع أجر لشخص يعدك بتخفيض الضريبة، فالتسجيل والسداد إلكترونيان عبر البوابة الرسمية.
أسئلة شائعة
كم نسبة ضريبة التصرفات العقارية؟
5% من قيمة العقار بحسب الدليل المبسط للهيئة.
من يدفع الضريبة؟
البائع هو المسؤول عن سدادها للهيئة بحسب الدليل، والمشتري مسؤول بالتضامن إذا تسبب في عدم السداد.
متى تُسدد؟
قبل الإفراغ أو أثناءه، وفي تاريخ التوثيق أو قبله بحسب الأدلة.
أين أسجل التصرف؟
في بوابة التصرفات العقارية التابعة للهيئة بالدخول عبر النفاذ.
كيف أسدد الفاتورة؟
عبر مدى إن كانت أقل من 20 ألف ريال، وعبر سداد إن زادت.
ما إعفاء المسكن الأول؟
تتحمل الدولة الضريبة عن المواطن حتى مليون ريال من سعر مسكنه الأول بشرط شهادة الإعفاء من وزارة الإسكان.
هل تُحسب الضريبة على الجزء الزائد عن المليون؟
نعم، تُحسب على المبلغ الزائد فقط بحسب دليل المستخدم.
هل يُعفى الميراث؟
توزيع التركة بين مستحقيها مستثنى، أما بيع الورثة للعقار فخاضع للضريبة.
ما غرامة التأخير؟
2% عن كل شهر أو جزء منه بحد أقصى 50% من الضريبة غير المسددة بحسب الدليل.
هل يمكن إلغاء الطلب أو تعديله؟
نعم، من قائمة الإجراءات في البوابة مع قيود منها وجود طلب فحص قيد المعالجة.
كم مدة معالجة الطلب؟
غير مذكورة في المصادر التي اطلعنا عليها.
ما رقم الهيئة للاستفسار؟
19993 بحسب الدليل المبسط.
هل الإيجار العادي خاضع لهذه الضريبة؟
لم يذكر الدليل الإيجار العادي ضمن التصرفات، وذكر التأجير التمويلي والإجارة المنتهية بالتملك وعقود الانتفاع التي تزيد على 50 عاماً.
للاطلاع على الموقع الرسمي
للتسجيل والسداد راجع بوابة التصرفات العقارية.
تنبيه
هذا الموقع مستقل وليس جهة حكومية، ولا يتبع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك ولا وزارة العدل ولا وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان. ما ورد في المقال محتوى إرشادي عام لتسهيل الفهم، وليس استشارة ضريبية أو قانونية. النسب والإعفاءات والغرامات والإجراءات قابلة للتحديث من الجهات الرسمية في أي وقت، لذا نوصي بالتحقق من أحدث التفاصيل مباشرة عبر الهيئة قبل أي صفقة، ولا يتحمل الموقع مسؤولية أي تغييرات تطرأ بعد نشر المقال.
تابع الجديد
تابع كل ما هو جديد حول الخدمات الإلكترونية على منصة إعلام الإلكترونية – aelam1.com
